Habite-se: conclusão/licenciamento da edificação. CND/CPEND de obra: regularidade fiscal da obra na Receita Federal. Averbação: registro da construção na matrícula do imóvel.
| Etapa | Quem trata | O que resolve | Resultado |
|---|---|---|---|
| Habite-se | GDF / CAP | Certifica a conclusão da obra conforme o procedimento aplicável | Carta/certificado de conclusão |
| CNO + Sero + certidão | Receita Federal | Regulariza contribuições sociais da construção | CND ou CPEND de obra para averbação, conforme o caso |
| Averbação | Cartório de Registro de Imóveis | Atualiza a matrícula para incluir a construção | Área construída passa a constar no registro |
O que é Habite-se?
O Habite-se é o documento emitido pelo órgão público competente (municipal ou distrital) que comprova que uma edificação foi concluída em conformidade com o projeto aprovado e as normas técnicas aplicáveis. É uma declaração do poder público de que a obra pode ser ocupada ou utilizada.
Ele é necessário quando alguém precisa comprovar a regularidade da conclusão da obra — para fins de venda, financiamento, averbação ou outros atos que exigem essa confirmação.
O que é Averbação de Construção?
A averbação de construção é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que insere na matrícula do imóvel a informação sobre a edificação existente. Não é emitida pelo poder público, mas pelo cartório — com base nos documentos apresentados pelo proprietário.
Sem a averbação, a construção pode existir fisicamente e até ter Habite-se, mas ainda assim não aparece na matrícula. A matrícula é o documento que terceiros (bancos, compradores, juízes) consultam para conhecer a situação oficial do imóvel.
O que é CND de Obra?
A CND de obra é uma certidão de regularidade fiscal da construção. Ela fica disponível após a obra ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO), aferida no Sero e regularizada perante a Receita Federal. É usada principalmente para a averbação da construção no Registro de Imóveis e para outras finalidades previstas pela Receita.
A CND não atesta que o projeto ou a construção estão regulares perante o DF. Ela comprova a situação das contribuições sociais vinculadas à obra. Quando não é possível emitir uma certidão negativa, o documento aplicável pode ser uma CPEND, conforme a situação fiscal.
Resumo rápido
Habite-se
Quem trata: órgão competente do DF.
O que comprova: conclusão e regularidade edilícia no processo aplicável.
CND ou CPEND
Quem emite: Receita Federal.
O que comprova: regularidade fiscal das contribuições da obra.
Averbação
Quem pratica: Cartório de Registro de Imóveis.
O que faz: inclui a construção na matrícula.
Qual é a relação entre os três?
No fluxo mais comum para uma obra concluída, a sequência é:
- Habite-se: resolver a regularidade edilícia e obter o documento de conclusão aplicável.
- CNO e Sero: inscrever ou atualizar a obra e realizar a aferição fiscal perante a Receita Federal.
- CND ou CPEND: emitir a certidão correspondente à situação fiscal da obra.
- Averbação: apresentar os documentos exigidos ao Registro de Imóveis para atualizar a matrícula.
Existem exceções e exigências específicas. O histórico da obra, a data da construção, a finalidade do pedido e a nota devolutiva do cartório podem alterar os documentos e a ordem prática.
Como saber o que o meu imóvel precisa?
A análise da situação real do imóvel — comparando a matrícula, o processo da construção, o Habite-se e a regularidade fiscal da obra — é o caminho correto para identificar o que falta. Veja também o guia de regularização de imóveis no DF.